ニューサウスウェールズ州の賃貸法が精査中

これは、弁護士や団体が賃貸業界の改革を求めるなか、ニューサウスウェールズ州を壊滅状態に陥れている現在の賃貸危機の顔となったシドニーサイダーの物語です。 シャンテル・シュミットさんはソーシャルメディアプラットフォームTikTokで自身のストーリーを共有することで、制度の欠陥を暴露し、生活費が前例のない高さに達する中で日常の人々が感じている不公平さについて広く一般の人々に知らせた。

金曜日の午後 5 時過ぎ、シャンテル シュミットさんは、家賃が週 350 ドル値上げされるという通知を受け取りました。

このことは、現在ニューサウスウェールズ州で賃貸住宅を借りている何十万人もの人々にとって、特にシドニーではよく知られたことであり、昨年、家賃の中央値が24パーセント以上上昇し、多くの人が経済的困窮に陥っている。

シュミットさんの事件が非常に注目に値するのは、彼女が自分の話をインターネットに投稿したことだ。 シドニーを拠点とするフリーライターは、ソーシャルメディアアプリTikTokをプラットフォームとして利用し、不動産管理者との取引や、その後の家賃の再交渉の試みについて報告した。

社会の集合意識にアドバイスを求めたいという無意識の嘆願だったが、現在国家が直面している最も重大な問題の一つにスポットライトを当てる機会となった。 シュミット氏のビデオは、交渉の苦悩や懸念、無力感など、テナントの「見落とされがちな」視点を生の率直さで明らかにしている。

シュミット氏のビデオは数百万回の再生回数を集めた。 2月16日、シュミット氏は、その地域の別の不動産との比較を引き合いに出し、家賃値上げの再交渉の失敗について詳しく語った。 このクリップには 400 万回以上の再生回数と 12,000 件のコメントが付いています。

シュミットさんはシドニーインナー郊外のレッドファーンにあるベッドルームが 3 つある家を共有している。 テナントは増額の通知を受けた時点で、その敷地に住んで2年弱しか経っていなかった。 賃貸契約中にテナントは、水害やリビングルームの壁の亀裂など、この物件に関するいくつかの問題に気づきました。 カビや床板があり、何度も交換する必要がありました。

「インターネット上の声では、（350ドルは）法外な額であるとの意見があった。交渉の余地がないと言われたとき、我々に残された唯一の方法は法廷に持ち込むことだった」とシュミット氏はLSJに語った。

テナントがニューサウスウェールズ州民事行政裁判所（NCAT）に申請している間、シュミットさんは自身のTikTokアカウントでその過程を報告し続けた。 2023年3月末から5月末までに、彼女は27回投稿した。その内容には、訴訟を裏付ける証拠の詳細、家の問題の一部を解決するための不動産管理者とのやりとり、調停と法廷の審理の両方の要約が含まれている。 。

NCAT 申請書が提出され、その後不動産管理者が通知してから 1 週間以内に、シュミット氏は当初のオファーから 50 ドルの減額を受けましたが、テナントは依然としてそれが高すぎると判断しました。

「私たちは、修理が完了する前に何らかの家賃交渉を行った場合、（不動産の残りの）すべての問題に対処することになるのではないかと心配していました。私たちはこれまで不動産管理者と家主に誘導されてきました。そしてその信頼はなくなってしまった」とシュミット氏は語った。

3月後半、調停の数時間前に、シュミットさんは家主から最後の申し出を受け取った。 現在50万人以上が視聴しているTikTokビデオの中で、シュミット氏は家主が元の価格より100ドル安く提示したことを明らかにした。 シュミット氏はビデオの中で「ひどい天気の中でシドニーに旅行するのは本当に嫌だ」という正当化の後に、笑顔の絵文字を添えた。

「それは本当に混乱を招くもので、私の立場から見ると操作的でもありました」とシュミットは告白する。 「天気次第で100ドル変わるとしたら、この場所の市場価値はいくらになるのかと疑問に思いました。」

およそ4か月にわたる行きつ戻りつを経て、NCAT公聴会の日がやって来た。 今や有名な投稿（100万回以上の閲覧数を集めている）の中で、シュミットは法廷のために用意した証拠を集めた大判のバインダーを見せ、蓄積された苦悩や懸念、カタルシスと反抗の瞬間をすべて表現している。

クリップのある時点で、彼女はヘアドライヤーを手に取り、彼女のビデオを見ている人々からドライヤーの品質と価格についての差し迫ったコメント、つまり高級なヘアドライヤーを買う余裕があるならお金を払うべきだという意見を先回りして発言している。家賃の値上げ。

「人生において高価なものすべてを正当化しなければならないという事実はばかばかしいです」と彼女は言います。

3日後、シュミット氏は法廷の決定を投稿した。 それは家主の側に立った。

私たちは、家賃の設定方法が市場の力学や地域社会のニーズを反映していないという広範な問題を抱えています。

パーフェクトストーム

テナント組合の最高経営責任者（CEO）、レオ・パターソン・ロス氏はLSJに対し、何が合理的な賃料増額とみなされるのかについては「実際には定義はない」と語った。

パターソン・ロス氏は、「たとえ所有者の費用の増加や建物の品質と無関係であっても、非常に急激な値上げは完全に合法だ」と述べた。

1970 年代後半に結成されたテナント組合は、ニューサウスウェールズ州のテナントに支援を提供し、テナントに影響を与える法律や政策の改革を主張しています。 彼らは、家賃増額交渉キット (家主との交渉を支援する) や家賃追跡郵便番号ツール (郵便番号ごとの平均家賃を調べる) などのツールを提供することで、重要な援助源となっています。

借家法第 44 条によ​​ると、家賃の値上げが過剰かどうかを判断するために、裁判所は 8 つのポイントを考慮する必要があります。 これらには、同じエリア内の同等の建物の家賃の市場レベルが含まれます。 施設に対して行われた作業または改善。 物件の修繕状況。 そして前回は増加がありました。

ただし、裁判所は、テナントの家賃値上げの余裕を考慮しないよう厳しく指示されています。

パターソン・ロスは、他の必須サービスは市場の状況に基づいていない、と比較しています。 たとえば、食料生産では、食料の価格が地域社会のニーズを満たしていることを確認するための手段を備えています。

「しかし、テナントの場合はそうではありません。家賃の設定方法が市場の力学やコミュニティのニーズを反映していないという広範な問題があります。」と彼は結論づけています。

テナント組合によると、家賃値上げを理由に相談する人の数は３倍近くに増えている。 これは、最近の記憶の中で最も低い稼働率の一つに次ぐ、高インフレと金利という完璧な嵐によるものです。

市場は家賃の値上げを要求しており、家主はそのチャンスを利用して住宅ローン返済の金利上昇を埋め合わせようとします。 問題は、テナントが値上げを受け入れる以外に選択肢がなくなる可能性があることだ。

CoreLogic Quarterly Rental Review によると、3 月にシドニーがキャンベラを抜いて最も賃貸料の高い首都となり、年間平均 12% 以上の増加が見られました。

パターソン・ロス氏にとって、ニューサウスウェールズ州での規制の欠如が問題の一部だという。 同様の富と人口構成の国と比較すると、オーストラリアはテナントの保護にそれほど厳格ではありません。

パターソン・ロス氏は、「法廷に対して人々が抱く不満の多くは、法廷が法律を適用しているだけだということだ。それは法律が不均衡で不公平であり、法廷はそれを正すことができないのだ」と説明する。

彼は、「理由のない」立ち退きの場合、テナントが立ち退きが何らかの報復であるという十分な証拠を提示し、裁判所が裁量権を行使する決定をしない限り、法廷は立ち退きを拒否できないという例を挙げている。

「報復通告は違法ではなく、法廷はその行為が報復的であると認定しても、立ち退きを拒否する必要はない。」

パターソン・ロス氏はイライラしながらも、その理由の一部は法廷が迅速かつ直接的に正義にアクセスできるためだと信じているが、そのために透明性を欠くことが多い決定が犠牲になるとも彼は言う。

「これは、私たちが以前法廷で提起した問題の1つです。アクセシビリティの欠如、したがって意思決定に対するある種の説明責任のレベルが必ずしも明確ではないということです。」 パターソン・ロスはこう結論付ける。

「この決定はどのような根拠に基づいて行われたのでしょうか？また、家賃の値上げなどについて、その決定が地域社会の期待に応えていると確信していますか？」

シュミット氏のビデオのコメントはこの主張を裏付けています。 あるユーザーは「あなたには失望した。法廷はすべての人にとって公平なものにするはずだ」と書いている。

別の人は、「なぜわざわざ法廷に行く必要があるのだろうか？費やした時間とエネルギーの多さだ」と指摘する。 何よりも多くの人が、法廷が家主を支援するために存在していることに不満を表明している。

シュミット氏のビデオのある時点で、彼女はそのプロセスに価値があるのか​​どうか疑問を抱いています。 照合し、さまざまな色でコピーし、非常に具体的な方法で提示する必要がある証拠を収集するのに何時間もかかります。 それは大変な仕事だ。

しかしシュミット氏は、この訴訟に彼らが当然と信じる正義をもたらすことを望む人々のコメントに触発された。 そして、地主と争うときが来たときに、確実な前例となることを期待している。

それは誰もが必要とするものであり、ただの避難所や単なる四方の壁ではなく、信頼できる安定した安全な家です。

変化を求める

インナーシドニーテナントのアドバイス・アドボカシーサービスのネッド・クック氏は、テナント自身が証拠を集めるのは困難な場合があると指摘する。

「家主や不動産業者は、借主にとって異議を唱えにくいデータや情報にアクセスできます。」

立証責任は借主にあるが、道具は与えられない。 多くの場合、テナントは信頼性の低い広告データを確認したり、不動産業者にレポートを要求したりします。

これを支援するために、テナント組合の家賃追跡郵便番号ツールは、提出された保証金の計算からニューサウスウェールズ州の現在の家賃中央値を計算します。 ただし、このツールでは不動産の状態や価値は考慮されず、価格の範囲のみが考慮されます。

クック氏は、控訴することは可能だが、その場合テナントは裁判所の推論に誤りがあったことを証明する必要があると述べた。 「控訴点を申請するには、ちょっとした坂を登る必要があります」と彼は言う。

法廷が修繕状況を調査している場合、それぞれの状況が家主の過失なのか借主の過失なのかを判断しなければなりません。 建物の漏れ、浮き、貫通、一般的な欠陥は、家主の責任となる傾向があります。

しかし、例えばカビが発生したのはテナントのせいだということも考えられます。 換気が不十分であるため、家主の問題であると主張することもできます。

しかしクック氏は、ニューサウスウェールズ州が2022年に経験したような極端な雨季の後、これまでカビの問題がなかった多くの物件で突然カビの問題が発生するようになったと指摘する。

「修理の問題なのか、テナントの勤勉さの欠如なのか、責任の所在を人々が特定するのは難しい」とクック氏は結論付けた。

クック氏は依然として、増加が過度であると思われる場合には法廷に申し立てるよう人々に勧めている。 しかし、彼は自分が難しいところがあることを認めています。

それが具体的なものである場合（たとえば、テナントが少なくとも 60 日前までに通知を受けていなかった場合や、最後の増額から 12 か月未満が経過していない場合など）、異議を唱えるのは簡単です。 それ以外の場合は、証拠を収集するのはテナントの責任になります。

これに加えて、異議申し立てによる増額の後には終了通知が送られる可能性があります。 テナントは、増額に異議を申し立てることもできるし、立ち退きが報復であることを証明しない限り、立ち退きを求められるリスクを負うことも考えられるかもしれない。

そして、そのシナリオでは、テナントが家主の動機を証明しなければならないという別の課題があります。 そして、提出された証拠が決定的でないと法廷が判断した場合、立ち退きを拒否することはできません。

「たとえ最も同情的な法廷メンバーがいたとしても、法廷メンバーは依然として法律を適用しなければならない」とクック氏は述べ、特に司法へのアクセスを改善する場合には法改正が不可欠であると結論づけた。

「法廷でのアクセスを容易にし、問題の追及を技術的に難しくなくするような変更が加えられるのであれば、それも歓迎されるだろう。」

テナント組合は、現在の住宅危機以前から主張してきた一連の要求を提起しています。

パターソン・ロス氏はまず、インフレに合わせて家賃の値上げを制限する規制を求めている。 これはヨーロッパで起こっていることと似ており、ベルギー、フランス、ドイツ、ノルウェーなどの国では、インフレや生計費の指数に応じて家賃の引き上げ額に厳しい制限が設けられている。

パターソン・ロス氏は、レンタルを不可欠なサービスとして捉える必要性を繰り返し主張する。

「それは誰もが必要とするものであり、ただの避難所でも、単なる四方の壁でもなく、信頼できる安定した安全な家です」と彼は言います。

「（オーストラリアにおける）住宅セクターの主な目的は、富を生み出す投資手段であり、住宅は副次的な副産物であるようだ。私たちはそれを方向転換すべきだと考えている。」

テナント組合は組織として、「理由のない」立ち退きの撤廃と、さまざまな価格帯での供給の増加を主張しています。

「最終的には、供給だけですべてを解決することはできず、規制だけですべてを解決することはできないということに真に対処する住宅戦略が必要です。十分な利用可能な不動産を確保し、不動産の価値には規制が必要であることを認識するバランスが必要です」コミュニティのニーズと期待に確実に応えられるようにするためです。」

シュミット氏は引き上げに上限を設けることに同意しているが、現在の制度が法律に対する国民の信頼を損なっているのであれば調査を求めている。

「裁判所に行くすべての人は、それが自分の賃貸契約や賃貸契約の将来にどのような影響を与えるかを考えなければなりません」とシュミット氏は言う。

「クマをつついたせいで毎日追い出されるかもしれないと知っていると、これが私の安全と安定に影響を与えるでしょうか。そして人々はそのように感じる必要はありません。ホームレスになることを恐れずにそこに立っていられるはずです。」 」

LSJはNCATにコメントを求めた。 しかし、彼らは法廷での問題についてはコメントしないが、テナントに対してプロセスに関する情報を得るためにこのページにアクセスするよう勧めていると述べた。

テナント組合は引き続きテナントに支援とアドバイスを提供します。 家賃増額交渉キットやその他のリソースは Web サイトでご覧いただけます。