AIA コース: 建物の囲いをより良くするための 4 つのステップ

この AIA コースでは、健全な建物の囲いを維持するための 4 つの重要なステップ (修理需要の評価、修復の優先順位の設定、予算編成、将来のニーズに備えた計画) について説明します。

外部環境と内部を分ける建物の囲いは、構造の最も重要な部分の 1 つです。エンクロージャは建物の美観を定義するだけでなく、居住者を風雨から保護し、快適で制御された気候を促進します。基礎から外装材、屋根に至るまで、外装アセンブリを構成する多数のコンポーネントがあるため、どの問題に最初に対処するかを判断するのは困難な場合があります。

相互接続されたシステムとして、建物のエンクロージャ要素は相乗的に機能します。つまり、1 つのアセンブリの優れたパフォーマンスが他のアセンブリの最高の機能に役立ちます。逆に、コンポーネントの機能が標準以下であると、相互依存するシステムに悪影響を及ぼします。屋根の雨漏りが移動して壁アセンブリにカビや腐敗を引き起こす可能性があるのと同様に、ファサードのひび割れや湾曲は接続部や屋根に負担をかけます。建物の囲いが損なわれると、内部空間は湿気、熱利得、隙間風、騒音、眩しさによって影響を受け、内部と外部の区別が居住者が望む以上に浸透しやすくなります。

建物の状態に関するデータを入手したプロジェクトチームは、アップグレードと修理の予算と期間を確立するという課題に直面しています。どの懸念事項が直ちに対応する必要があり、どの懸念事項を延期してもよいかを判断するにはどうすればよいでしょうか? 所有者がその物件をどのくらいの期間維持する予定であるか、建物の使用者にとってどのアップグレードが最も望ましいかなどの要素を考慮することが重要です。エンクロージャシステム構築の専門知識を持つ建築家やエンジニアの指導により、不動産管理者や所有者は、どの修理が公共の安全を維持するために重要であるか、どの修理が基準要件を満たすために必要であるか、どの修理が先延ばしにすると大規模な工事につながるかをより適切に判断できます。、やがてさらに高価な修理が発生します。

建物のエンクロージャが適切に機能するには、施設の専門家による定期的なメンテナンスが不可欠ですが、資格のある設計専門家による定期的な評価も必須です。修理ニーズに優先順位を付けることができるかどうかは、欠陥を正確にカタログ化できるかどうかにかかっていますが、その全容は素人の目には明らかではない場合があります。一部の問題も表面的には見えず、問題の程度を正確に評価するには探索的調査、実験室分析、および/または構造計算が必要です。

基礎は通常、鋳造コンクリートと鉄筋、コンクリート組積造ユニット (CMU) ブロック、または瓦礫で構成されます。不浸透性膜は、地下の下地に防水機能を提供し、プラス側 (外側) またはマイナス側 (内側) に適用されます。排水複合材と傾斜勾配により、水を建物から遠ざけます。

基礎の防水システムが機能しない場合、水漏れ、湿った表面、変色、埋め込まれた鉄筋の腐食などの湿気の証拠は、修理の必要性を示しています。湿気に長時間さらされると白華や亀裂が発生し、最終的には構造の完全性が損なわれる可能性があります。毛細管現象により湿気が外壁アセンブリ内に押し上げられるため、全身的な水による損傷を引き起こす可能性があります。

建物の外板はさまざまな材料で構成されており、それぞれに共通の問題が特有に存在します。石積みの欠陥は、モルタルや石積みユニットの亀裂、スポール (材料の表面の一部が壊れる)、反り、変位、白華、栄養成長、その他の見苦しい劣化として見られます。ガラス張りのカーテンウォールの場合、マリオンの曲がり、ガスケットとシールの緩み、結露、腐食が経年劣化と摩耗を示す可能性があります。他の壁システムでは、薄い大理石のヒステリシス (曲がり) から金属パネルの油缶現象 (へこみや膨らみ) まで、材料特有の問題が発生します。

キャビティ壁システムでは、化粧板がバックアップ構造壁に結合されており、単一アセンブリ内で複数の材料を組み合わせるため、差動動作に対応する必要があります。レンガ単板は、焼成した粘土が大気中の水分を吸収するにつれて時間の経過とともに膨張しますが、それが固定されている CMU のバックアップ壁は、コンクリートが乾燥するにつれて収縮します。この自然素材の動きを考慮して、伸縮継手とリリーフアングルを各外壁に沿って一定の間隔で配置する必要があります。そうしないと、壁システムが不安定になり、公衆に危険をもたらすことになります。

ファサードアセンブリ内に閉じ込められた湿気も、早期劣化や故障の悪名高い原因です。善意のメンテナンススタッフの多くは、知らず知らずのうちに、アセンブリ内に閉じ込められた湿気を排出できるように、キャビティ壁のベニヤに意図的に残された水抜き穴を塞いでいます。この開口部がないと壁の内側に水がたまり、劣化の原因となります。バックアップ構造壁に適用された連続的な空気および蒸気バリアは、蓄積した湿気が建物内部に移動するのを防ぎます。このようなバリアが損傷している、欠落している、または連続していないことを示す兆候には、漏れ、窓やドアの開口部の湿気、結露、カビの発生などが含まれます。

ドアや窓の故障を早期に発見することが重要です。さらなる被害を防ぐために、激しい嵐の後に湿気が見つかった場合は、すぐに対処する必要があります。窓の破損により壁アセンブリや建物内部に湿気が侵入するだけでなく、空調された空気が逃げてエネルギー効率も低下します。故障の一般的な原因は、開口部の周囲のシーラントの劣化です。もう 1 つの頻繁に遭遇する問題は結露です。これは、窓ガラスユニットの熱性能が空調空間に対して十分でないこと、または窓ガラスのシールが機能していないことの兆候である可能性があります。

屋根の破損は、時間の経過とともに徐々に発生することもあれば、大規模な気象現象の際にほぼ瞬時に発生することもあります。故障にすぐに対処しないと、雨漏りは進行し続け、屋根や建物にさらに大きなダメージを与える可能性があります。 1 つの小さな領域からの雨漏りを無視すると、屋根システム全体に広範囲の損傷を引き起こす可能性があります。水が膜の下を通過する時間が長ければ長いほど、より多くの損傷が生じます。膜の裂け目、継ぎ目の開き、屋根板の緩みや欠落、貫通部の破損などは、修理またはパッチを適用できる単純な問題である場合があります。その他の問題は、断熱材が飽和したり屋根デッキが損傷したりして完全な交換が必要になるなど、より広範囲に及ぶ可能性があります。

建物のエンクロージャのコンポーネントを永続的に修復するには、根本原因に対処する必要がありますが、多くの場合、これらは専門的な評価によってのみ判断できます。したがって、このような状態調査は、あらゆるリハビリテーションまたは修復プログラムの前提条件であり、設計専門家が評価を実施してから長期間が経過した場合、建物の所有者および管理者は、建設に投資する前に再評価を検討するのが賢明です。永続的な問題を解決するためのプロジェクト。

終わりのないやるべきことリストがあると、修理の計画を立てるのが大変に感じるかもしれません。必要な修理に優先順位を付ける基準を確立することで、プロジェクトチームは事前に予算を立てることができ、予期せぬ緊急事態により利用可能なリソースが急速に枯渇するのを防ぐことができます。建設作業を計画する際、建築家やエンジニアは、重要なニーズに関する専門家の意見と、クライアントの長期および短期の目標の両方に依存します。

修理の優先順位に関しては、常に安全が最優先されます。緩んだ石、剥げたコンクリート、ひびの入ったテラコッタ、不安定なカーテンウォールシステム、破損したガラスガスケット、ずれたレンガの部分などは、設計の専門家がすぐに対処すべき状態の例です。公衆を保護するためには、長期的な解決策が実行されるまで、安全ネットや頭上保護などの暫定的な安全策を講じて、危険な状態を直ちに安定させる必要があります。一時的な保護が安全に設置されたら、さらなる調査で問題の原因を特定することができます。

ニューヨーク市のファサード検査安全プログラム (FISP) などの安全条例では、設計専門家に対し、観察された危険な状態を報告し、定められた期間内に必要な是正措置を講じることを義務付ける場合があります。たとえば、構造的な亀裂の兆候が見られるテラコッタや、不安定なバルコニーの手すりについては、これらの建築要素の致命的な欠陥を伴う致命的な事故が発生した後、ニューヨーク市建築局に即時に報告する必要があります。

もう 1 つの安全上の懸念は、カビや有機物の増殖です。壁の空洞内に水が溜まると、カビが繁殖しやすい理想的な環境が生まれます。カビは建物の居住者には気づかれないことが多いですが、安全に駆除しないと深刻な健康上の問題を引き起こす可能性があります。

生命の安全に関する懸念に対処したら、次に優先されるのは、通常、貴重品やデリケートな物品を保管するエリア、またはそれ自体が本質的に芸術的または文化的に重要な空間です。たとえば、データセンターや希少本図書館を侵害する可能性のある漏洩は、スタッフラウンジやクローゼットからの漏洩よりも優先されます。同様に、米国議会議事堂のロタンダやマンハッタンのワン・ウォール・ストリートの歴史的なアールデコ様式のロビーなど、価値のある仕上げや芸術品があるエリアは、それほど重要ではないスペースよりも優先され、フレスコ画や象嵌石などの動かせない芸術作品は影響を及ぼします。プロジェクト全体を通じて保護し続ける必要があるため、建設順序に影響を与えません。

一部の所有者は、最初に公衆がアクセスするエリアの劣化に対処し、プライベートスペースを後の段階に残すことを選択します。たとえば、スポーツイベントが開催されるアリーナでの漏洩は、高価な体育館の床に損傷を与えるリスクがあるだけでなく、ゲームが注目を集め、収益を生み出すため、競技場のオフィスでの漏洩よりも優先されます。 – イベント。

ボストンの BERDO 2.0 やニューヨークの気候動員法などの排出削減法により、建物のエネルギー効率の向上はもはや単なる道徳的義務ではなく、法的な義務となる可能性があります。たとえば、一部の都市では、「冷却」膜、植生、ソーラーパネル、またはこれらの組み合わせを組み込むために、新規または交換用の屋根アセンブリが必要です。断熱材を追加した反射屋根は、建物全体の効率を向上させ、上層階の温度を安定させ、都市のヒートアイランド現象を軽減します。建物の改修計画の一環としてエネルギーの使用と排出を考慮することで、冷暖房費を節約でき、米国の州や都市で一般的になりつつある最低性能基準を予測します。

ただし、プロジェクトチームが修理やアップグレードに優先順位を付ける際に考慮すべき指標はエネルギーだけではありません。気候変動により自然災害、洪水、極度の暑さや寒さ、異常気象が増加しているため、賢明な建物管理者であれば、復旧計画の主要な推進要因としてレジリエンスを考慮するのが賢明です。基礎の防水、屋根の耐隆起性、窓の耐衝撃性、外装材の固定、その他の建物の耐候性の尺度は、異常気象からの回復能力にとって重要であることが判明する可能性があります。さらに、嵐による損害で保険請求が必要になった場合には、建物を風雨から積極的に保護し、その取り組みを文書化することが重要であることが証明されます。

エネルギー性能と回復力の基本を超えて、ユーザーの快適性は建物の日常の機能にとって最も重要です。隙間風、騒音、眩しさ、熱の増加を許容する内部空間は、建物の囲いがその機能、つまり内部と外部の間に障壁を提供していないことを示す危険信号です。生産的な仕事と健康を促進する内部環境を作り出すために、建物の所有者や管理者は、ガラスの交換、断熱材の追加、劣化した接合部やシールの修復、効果的な熱バリアや空気/蒸気バリアなどのアップグレードを優先する必要があるかもしれません。

交通量の多い大都市圏の幹線道路からひときわ目立つ、1970 年代に建てられたオフィスビルの 1 つが老朽化して見え始めており、入居予定者が注目していました。空きスペースとリース収入の損失により、所有者は物件の改修を迫られました。カーテンウォールを人目を引く高性能ガラスと洗練された金属トリムに交換することで、ファサードの交換によりエネルギー効率と耐風性が向上しただけでなく、建物のイメージも刷新され、空室率が低下し、プロジェクト賞を獲得しました。

特に注目度の高いエリアにある建物の場合、外観が収益性の高い物件か収益以上のコストのかかる物件の違いを左右する可能性があります。建物のユーザーにとって、外観を新しくすることは、場所の誇りだけでなく、ガラス、クラッディング、その他の建物のエンクロージャのコンポーネントが見た目と同じように機能することにより、経験の向上を意味します。

どの建物囲いプロジェクトが最優先されるべきかを決定するには、現在および将来の維持管理の考慮も必要となる場合があります。窓やドアの操作性の問題について常に待機しているメンテナンススタッフは、新しいハードウェアやフレームの修理がストレスのない機能を回復した後、時間を有効に費やすことができるかもしれません。設計専門家は、建物の所有者や管理者と協力して、予想される耐用年数と予想されるメンテナンス要件に基づいて、改修と交換の計画を立てることができます。たとえば、所有者は、計画的な改修にエントランスプラザの融雪システムを組み込むことを検討するかもしれません。この前払い費用は、メンテナンスや早期交換の節約によって相殺される可能性があります。

それでも、リハビリ戦略は飼い主の短期および長期の目標と一致する必要があります。この物件は迅速な収益を目的としたものですか、それとも永続的な投資となるものですか? カーテンウォールを再シールするか全面交換を実施するかなどの決定は、それらのオプションの耐用年数が予定の所有期間とどのように関係するかによって影響を受けます。

今日の環境では、プロジェクトチームは修理に利用できる予算を最大限に活用しようとすると、手強い課題に直面します。経費やスケジュールに関連する不確実性がハードルとなる一方で、早急な対応が必要な状況と、延期または段階的に実施できる作業とのバランスを確立することは、全体的なコストを制御する最良の機会を与えながら、前向きな方向性をもたらすのに役立ちます。

公共の安全と、構造的に不安定な欄干などの建物の物理的要素によってもたらされる差し迫った危険を取り除く必要性を考えると、遅らせるという選択肢はありません。危険な状態を直ちに安定させたり、必要な敷地保護を構築したりするにはコストがかかるのは当然です。老朽化した屋根にある緩んだスレート屋根板や、古い建物にあるひび割れて劣化したテラコッタは、ほとんどまたはまったく前触れもなく外れて落下することがあります。新しい建物であっても、安全でないテラス手すりなどのコンポーネントに欠陥があると、何も知らないユーザーに危険が及ぶ可能性があります。

プロジェクトの規模や計画されている修理または改修の性質によっては、段階的に作業を進める機会がある場合があります。ただし、大規模なプロジェクトの場合、プロジェクトチームはすべてを一度に完了することで全体的なコストの削減を実現できる場合があります。特に古い建物では、隠蔽された状態がより多く露出するにつれて、修復が積み重なる可能性があります。修理の完全なプログラムを一度に実行すると、足場を各場所に 1 回だけ設置するだけで、繰り返しの動員とアクセスのコストが節約されます。

理想的には、大規模なプロジェクトを 1 つのアプローチで完了する方が現実的で費用対効果が高いかもしれませんが、総費用をすべて前払いすると、より大きな予算の承認を得ることが難しくなる可能性があります。作業を段階に分けることで、資金の獲得が容易になるだけでなく、プロジェクトチームが一度に 1 つの優先事項に集中できるようになります。ただし、プロジェクトを長期間に延長すると、入居者にとってより大きな混乱が生じる可能性があり、全体的なコストが高くなる可能性があります。

重要な修理とは別に、所有者は建物の美観を変更したり、建物の価値を高めるためにコードを改善したりすることを望む場合があります。既存のコンポーネントを交換するための設計変更の予算編成は、より計画的なアプローチと有利な期間で行われることがよくあります。ビジュアルアップグレードでは、多くの場合、あまり目立たない機能修復を緊急に行う必要はありません。老朽化したカーテンウォールアセンブリの交換などの大規模な資本改善プロジェクトでは、資金を全額調達して必要な承認を得るまでに、既存のシステムの運用改善に比べて通常より長い時間がかかります。

プロジェクトチームは、地域の管轄区域からの義務付け、またはより自主的なベースでの規範遵守の改善の必要性に直面することがあります。この種の作業の予算を準備するときは、設計上の考慮事項と適切なオプションを検討する必要があります。特定の建築要素の現物交換は不可能な場合があります。コードの最小値を超えたいと考えているプロジェクトチームは、既存の構造によってもたらされる物理的な制約や、残りのシステムやマテリアルの制限により、望ましい目標を達成できない可能性があります。

現在のコード標準を満たすように既存の建物のコンポーネントを変更することは、最初に追加のコストのかかる作業を実行しない限り、常に可能であるとは限りません。現在の規制に適合するために屋根の葺き替えプロジェクトに断熱材を追加するには、ドアの敷居を高くしたり、周囲のパラペットのカウンターフラッシュを高くして、より高く仕上げられた屋根表面に適切なクリアランスを確保する必要がある場合があります。同様に、熱破損していないアルミニウムフレームを備えた築 60 年の単層ガラス窓は、ほとんどの場合、単に屋外または屋内に雨よけ窓を追加するだけでは現在の規制要件を満たすことができません。

設計の専門家は、修復物または新しいアセンブリの予想寿命に関するガイダンスを提供する必要があります。耐久性が証明された高品質の素材への投資は、初期費用が高くつくかもしれませんが、将来的にはお金と頭痛の種を節約できる可能性があります。それでも、永遠に続くものはありません。そのため、長期の予算計画を立てるには、予想される耐用年数と保証期間を文書化することが不可欠です。一部の素材とアセンブリには 20 年または 30 年以上の保証が付いています。賢明に選択することが重要です。

予期せぬ高額な修理は大きな経済的負担となる可能性があるため、メンテナンスを常に怠らないことが重要です。設計の専門家は、建物の定期的なレビューを実施して、破壊的で費用のかかる修復プロジェクトに発展する前に問題を早期に発見する必要があります。新たに修復または交換されたコンポーネントの場合、メンテナンススタッフは、使用された材料に基づいて領域を清掃、処理、修理するための適切な方法のトレーニングを受ける必要があります。特定の化学洗浄剤や研磨方法は表面を侵食し、寿命を縮める可能性があります。

新しいテクノロジーを常に追い続けることが重要です。製品のイノベーションは常に市場に導入されており、建物は最新のトレンドを取り入れていないとすぐに時代遅れになってしまう可能性があります。断熱効果のある塗料であれ、菌類由来のコンクリート舗装であれ、材料技術の進歩は持続可能性と性能に刺激的な可能性をもたらします。浪費せずに現状を維持するには、建物の所有者や管理者は、どの製品がお金に見合う価値があり、どれが一時的な流行であるかについて、設計の専門家のアドバイスを求める必要があります。

国家歴史登録財に登録されているランドマーク的な建造物や建物の工事を伴うプロジェクトでは、計画と予算編成に特別な注意が必要です。

歴史的建造物の処理に関する関連要件と正式な審査プロセスに精通した知識豊富な専門家は、所有者が州歴史保存局 (SHPO) やその他の管轄当局 (AHJ) に承認を求める際の手続きを支援します。

指定された建物の変更設計は、通常、プロジェクトの種類や対象となる材料に応じて、内務省の歴史的財産の取り扱い基準に準拠して実行する必要があります。この基準では、改修、リハビリテーション、修復、再構築の分類基準とともに、それぞれのアプローチについて「すべきこと」と「してはいけないこと」のガイドラインを示しています。それぞれのタイプのプロジェクトに関連する特定の建築資材を丁寧に扱う慣行により、利用可能な修理オプションがさらに制限されます。

ランドマークまたは歴史的建造物への工事の承認は、その管轄区域の建築局から許可を受ける前に、まず地元および/または連邦の監督機関から取得する必要があります。提案されたプロジェクトに必要な文書には、測定された図面、写真、現場記録、および歴史的重要性を扱うために特別に設計された文書データが含まれる場合があります。

歴史的指定のある建物の扱いは、新しい建物には関係しない一連の厳格なガイドラインに従う場合がありますが、これらの古い建物は通常、現在のアクセシビリティおよび生命安全規定から免除されません。課題は、機能とスペースの定義への影響を最小限に抑え、維持しながら、該当するコード要件を満たすことです。

2021年6月、フロリダ州サーフサイドにあるシャンプレーン・タワーズ・サウスの部分崩壊は、ガレージ、特に居住中の建物内に組み込まれているガレージのメンテナンスの延期と構造劣化の危険に全米の注目を集めた。

持続的な水の浸透、鉄筋の腐食、元の構造の欠陥が組み合わさって、地下駐車場レベルに突然の致命的な破損が発生し、上のテナントフロアの進行性の崩壊が促進されました。

このような壊滅的な故障を考慮して、ますます多くの州や地方自治体が駐車構造物の検査および修理条例を制定しています。ニューヨーク州は 2019 年に定期的な駐車場検査義務を制定し、ニューヨーク市は 2022 年 1 月に車庫検査の義務化を開始しました。サーフサイド崩壊後、多くの建物所有者が自発的に駐車場の総合評価プログラムを開始しました。

ガレージの修理を優先する場合、プロジェクトチームは建物の囲いの場合と同様の考え方で作業に取り組むとよいでしょう。公共の安全を確保することが常に最大の関心事であるべきです。残りの作業では、実用的なアプローチとしては、まずさらなる損傷と劣化を阻止し、次に外観と機能の変更を検討することになります。

修理作業を検討する際には、建物の囲いと駐車場の物理的および機能的な違いを認識することが重要です。その設計により、建物の地下に囲まれていない限り、駐車場は外側が風雨にさらされるだけでなく、オープンな構造のため内側も雨風にさらされることになります。構造物を車両が通過すると、さらに荷重と摩耗が生じます。

建物のエンクロージャーのコンポーネントよりも実用的な傾向にあるコンポーネントを備えたガレージでは、修理が必要な場合、侵襲性が低く複雑な作業範囲が必要になることがよくあります。駐車場構造は主にコンクリートで構築されることが多く、定期的なメンテナンスを行うことで建物の囲いよりも寿命が長くなる傾向があります。しかし、サーフサイドでの悲劇が浮き彫りにしたように、建設が仕様に準拠しているかどうかを監視するとともに、維持管理が重要である。

著者について Russell M. Sanders、AIAは、ニューヨーク、ニューヘブン、バージニア州アレクサンドリアにオフィスを構える、建物の外装を専門とする設計会社、ホフマンアーキテクツ + エンジニアの社長です。プロジェクトチームやクライアントと協力して、会社の建物囲いプロジェクトを監督し、費用対効果とパフォーマンスのバランスがとれた修復計画を提供します。サンダース氏はオハイオ州立大学で建築の学位を取得しており、米国建築家協会 (AIA)、保存技術協会 (APT)、および全米建築登録委員会評議会 (NCARB) の会員です。 [email protected] までご連絡ください。

ケルシー R. グリーンリーフ准将 AIAは、ホフマンアーキテクツ + エンジニアのプロジェクトコーディネーターです。彼女は、建物のニーズとクライアントの優先事項に敏感に反応して、状態調査から設計実装までエンクロージャプロジェクトを実行します。グリーンリーフさんはキーン州立大学で建築学の学士号を取得しており、AIA、建築家宣言、建設仕様協会 (CSI)、NCARB、全米少数建築家組織 (NOMA) の会員です。 [email protected] まで。

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著者について Russell M. Sanders、AIA Kelsey R. Greenleaf、Assoc. AIA